Apakah Sertifikat HGB Bisa Diubah Menjadi SHM?
Saat membeli rumah, kebanyakan orang lebih fokus pada lokasi, harga, atau desain bangunan nya dulu. Padahal ada satu hal lain yang tidak kalah penting untuk diperhatikan yaitu tentang status sertifikat tanah yang akan didapatkan nantinya.
Di Indonesia dua jenis sertifikat yang paling sering ditemui adalah Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM). Karena SHM dianggap memiliki hak kepemilikan yang paling kuat, jadinya tidak sedikit calon pembeli yang meragukan kalau sertifikat yang dimiliki hanya HGB saja, dan kalau sudah terlanjur seperti ini apakah bisa kalau sertifikat HGB diubah menjadi SHM?
Jawabannya bisa kok, tetapi tidak semua tanah berstatus HGB dapat langsung diubah menjadi SHM. Ada beberapa syarat dan prosedur yang harus dipenuhi terlebih dahulu sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Nah, bagaimana prosesnya dan kapan perubahan tersebut dapat dilakukan?
Mengenal Perbedaan HGB dan SHM
Sebelum membahas proses perubahan sertifikat yang dimiliki, penting untuk memahami perbedaan keduanya dulu.
Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan berstatus Hak Milik. Hak ini diberikan untuk jangka waktu tertentu dan dapat diperpanjang sesuai ketentuan yang berlaku.
Sementara itu, Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan bentuk kepemilikan tanah yang paling kuat. Pemilik SHM memiliki hak penuh atas tanah tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Karena itulah, banyak orang yang berharap rumah yang dibelinya memiliki status SHM atau setidaknya dapat ditingkatkan dari HGB menjadi SHM.
Apakah HGB Bisa Diubah Menjadi SHM?
Secara umum, jawabannya adalah ya, bisa. Namun perubahan tersebut tidak otomatis terjadi langsung setelah membeli rumah. Pemilik sertifikat harus mengajukan permohonan peningkatan hak kepada kantor pertanahan yang berwenang dan memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan.
Selain itu, status tanah juga menjadi faktor penting. Tidak semua tanah HGB memenuhi syarat untuk ditingkatkan menjadi SHM. Misalnya, tanah yang digunakan sebagai rumah tinggal milik perseorangan memiliki peluang lebih besar untuk ditingkatkan dibanding tanah yang memiliki peruntukan lain.
Karena itulah sebelum membeli rumah dengan sertifikat HGB, sebaiknya cari informasi terlebih dahulu mengenai status tanah dan kemungkinan peningkatan haknya.
Mengapa Banyak Orang Ingin Mengubah HGB Menjadi SHM?
Ada beberapa alasan mengapa pemilik rumah memilih mengajukan perubahan status sertifikat. Salah satunya adalah karena dengan status SHM bisa memberikan kepastian hak yang lebih kuat.
Selain itu, rumah dengan sertifikat SHM sering kali lebih diminati di pasar properti. Hal ini membuat proses jual beli di masa depan menjadi lebih mudah karena banyak calon pembeli yang merasa lebih nyaman membeli rumah dengan status SHM.
Bagi sebagian orang, perubahan status sertifikat juga menjadi bagian dari perencanaan investasi jangka panjang.
Apa Saja Syarat Umumnya Untuk Melakukan Perubahan Sertifikat?
Setiap kasus bisa saja memiliki persyaratan yang sedikit berbeda, tergantung dari kondisi tanah dan kebijakan yang berlaku. Namun secara umum, beberapa dokumen yang biasanya diperlukan antara lain:
- Sertifikat HGB asli.
- Identitas pemohon seperti KTP dan Kartu Keluarga.
- Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) apabila dipersyaratkan.
- Dokumen pendukung lain sesuai permintaan kantor pertanahan.
Jika seluruh dokumen ini sudah lengkap, proses permohonan dapat diajukan sesuai prosedur yang berlaku. Karena persyaratan dapat berubah sewaktu-waktu mengikuti kebijakan pemerintah, sebaiknya selalu memastikan informasi terbaru dulu sebelum mengurus perubahan sertifikat.
Bagaimana Proses Perubahannya?
Secara umum, proses peningkatan HGB menjadi SHM dilakukan melalui beberapa tahapan. Pertama, pemohon perlu menyiapkan seluruh dokumen yang dibutuhkan. Selanjutnya, dokumen diajukan ke kantor pertanahan sesuai wilayah lokasi tanah.
Petugas kemudian akan melakukan pemeriksaan terhadap kelengkapan dokumen dan status tanah. Jika seluruh persyaratan telah terpenuhi, proses administrasi akan dilanjutkan hingga sertifikat baru selesai diterbitkan sesuai ketentuan.
Lama proses ini dapat berbeda-beda tergantung dari kondisi dokumen, jumlah permohonan yang sedang diproses, dan kebijakan masing-masing kantor pertanahan.
Apakah Ada Biaya yang Harus Dibayar?
Ya, perubahan status sertifikat biasanya memerlukan biaya administrasi sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Besarnya biaya dapat dipengaruhi oleh beberapa faktor, seperti luas tanah, nilai tanah, dan jenis layanan yang digunakan.
Karena itu sebelum mengajukan permohonan, ada baiknya menanyakan terlebih dahulu rincian biaya resmi kepada kantor pertanahan agar terhindar dari informasi yang kurang tepat.
Apakah Rumah dengan Status HGB Aman Untuk Dibeli?
Pertanyaan ini juga sering muncul, terutama bagi para pembeli rumah pertama. Pada dasarnya, rumah dengan status HGB tidak selalu berarti bangunan bermasalah. Banyak kok perumahan di Indonesia yang pada awal pengembangannya menggunakan status HGB dulu.
Yang terpenting adalah memastikan bahwa legalitas rumah jelas, sertifikat asli, tidak sedang dalam sengketa, dan status tanah dapat dijelaskan dengan baik.
Jika diperlukan, calon pembeli juga dapat berkonsultasi dengan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) agar memperoleh penjelasan lebih detail mengenai status hukum properti yang akan dibeli.
Hal yang Perlu Dicek Sebelum Membeli Rumah atau Property Berstatus HGB
Sebelum memutuskan membeli rumah dengan sertifikat HGB, ada beberapa hal yang sebaiknya perlu diperhatikan.
Yang pertama, pastikan terlebih dahulu siapa pemegang hak atas tanah tersebut dan apakah status HGB nya juga masih berlaku. Periksa juga apakah terdapat catatan atau beban hukum tertentu pada sertifikat tersebut.
Selain itu, tanyakan kepada pengembang atau penjual apakah sertifikat tersebut dapat ditingkatkan menjadi SHM dan bagaimana prosedur yang biasanya dilakukan. Semakin lengkap informasi yang diperoleh sejak awal, semakin kecil juga risiko munculnya kendala di kemudian hari.
Jangan Hanya Melihat Harga Rumah
Tidak sedikit pembeli yang tergoda karena rumah berstatus HGB sering ditawarkan dengan harga yang lebih menarik dibandingkan dengan rumah berstatus SHM. Padahal selain dari segi harga, legalitas status sertifikat nya juga merupakan aspek yang sangat penting.
Rumah merupakan aset jangka panjang. Karena itu memahami status sertifikat sebelum membeli rumah akan sangat membantu menghindari berbagai masalah administrasi di masa depan. Jika masih ragu, jangan sungkan meminta penjelasan kepada pihak pengembang, notaris, atau instansi yang berwenang.
Kesimpulannya, sertifikat HGB pada dasarnya dapat diubah menjadi SHM, selama memenuhi persyaratan dan mengikuti prosedur yang berlaku. Perubahan ini tidak bisa dilakukan secara otomatis, melainkan harus melalui permohonan peningkatan hak kepada kantor pertanahan dengan melengkapi dokumen yang dibutuhkan.
Bagi calon pembeli rumah, memahami perbedaan antara HGB dan SHM ini merupakan langkah penting sebelum melakukan transaksi. Jangan hanya mempertimbangkan harga atau lokasi rumah saja, tetapi pastikan juga legalitas properti sudah jelas.